Data: 16 agosto 2021
Come dice il vecchio proverbio, "Meglio prevenire che curare" e per chi decide di abitare in un immobile che fa parte di un Condominio mai proverbio fu più azzeccato.
Infatti, è proprio nel momento della scelta della nostra abitazione che dobbiamo porre la massima attenzione non solamente alla convenienza economica dell'unità immobiliare posta in vendita, alla sua collocazione rispetto al nostro luogo di lavoro, ai collegamenti con i trasporti pubblici, etc., ma soprattutto al contesto del quale la stessa fa parte, ovvero, laddove si tratti di un palazzo o di una serie di edifici orizzontali o in altro modo collegati tra loro, il Condominio.
Prima di dire sì, abbiamo un certo potere negoziale ed un margine di manovra: dopo, avendo accettato quanto ci è stato proposto, potremo fare ben poco.
Diamo allora una sorta di decalogo da seguire nell'avvicinarsi alla proprietà immobiliare condivisa.
- Onori e oneri, ovvero la proprietà con-divisa
Potrebbe sembrare superfluo, ma per chi è stato abituato ad abitare presso un immobile la cui proprietà era interamente sua e che non doveva condividere spazi e tempi con altre persone potrebbe 'soffrire' nel trovarsi in una situazione dove la maggior parte delle decisioni - e delle azioni quotidiane, oseremmo dire - vanno adottate nel rispetto del principio di maggioranza e della presenza di altri soggetti nelle immediate vicinanze dell'immobile.
Ci riferiamo allora non solo alla dinamica assembleare presente nel Condominio, per cui dovremo abituarci a discutere, insieme agli altri condòmini, per le decisioni più importanti che riguardano l'intera compagine - dai lavori alle cause, dalla scelta dell'Amministratore all'approvazione dei rendiconti e preventivi, etc. - ma anche a cose molto più triviali e bagatellari, che però possono dare la stura a liti di vicinato infinite e defatigatorie.
Ad esempio, se abitiamo in un piano compreso tra il primo/secondo ed il penultimo, dovremo fare attenzione alle immissioni rumorose che possiamo creare a danno di chi abita sotto di noi: ovviamente, dovremo anche porre mente alle immissioni olfattive (cattivi odori derivanti dalla preparazione degli alimenti oppure dagli animali domestici).
Allo stesso modo, dovremo comprendere che gli spazi comuni (androne o ingresso del palazzo o edificio, scale, pianerottoli, terrazzo comune, cortile, etc.) possono da noi essere utilizzati, ma senza recare fastidio agli altri condòmini o a terzi e senza appropriarsene in modo tale da togliere agli altri condòmini la possibilità di sfruttare gli stessi spazi.
Insomma, abitare in Condominio comporta onori ed oneri.
- Onori: a cosa ho diritto come proprietario?
Abitare in Condominio non significa abitare in una comune: ovviamente, conserviamo intatti i diritti di proprietà esclusiva sull'unità immobiliare che abbiamo acquistato, inclusi tutti i diritti che il nostro dante - causa (venditore) ci ha tramandato.
Per esempio, potrebbe accadere che, in virtù dell'originario Regolamento, accettato da tutti i condòmini e dagli acquirenti successivi e regolarmente trascritto, abbiamo diritto non solo alla nostra unità immobiliare, ma anche ad una porzione del cortile comune oppure all'utilizzo esclusivo del lastrico solare, pertanto la nostra proprietà si estenderà anche a questi beni che, in difetto di siffatte clausole contrattuali, sarebbero comuni, cioè di proprietà di tutti i condòmini e da tutti i condòmini utilizzabili.
Ancora: laddove acquistiamo un attico (ultimo piano) dobbiamo sapere che abbiamo un diritto alla sopraelevazione, ma che questo diritto è sottoposto a condizioni e limitazioni - per esempio, sarebbe opportuno verificare se il costruttore originario del Condominio ha riservato a sé il diritto di sopraelevare, il chè automaticamente lo nega a noi, anche se abbiamo acquistato l'attico.
In generale, sarebbe bene consultare il Regolamento del Condominio cui appartiene il bene immobile che intendiamo acquistare, specialmente laddove questo Regolamento contenga clausole contrattuali, terminologia con la quale generalmente intendiamo indicare una clausola che limita i diritti del proprietario (classico caso, la clausola che vieta di stabilire un laboratorio medico o attività di bed&breakfast nelle unità immobiliari di quel Condominio) oppure stabilisce diritti maggiori a favore di uno o di alcuni condòmini, diminuendo quelli degli altri (abbiamo visto sopra, la clausola di 'riserva' della proprietà esclusiva di un bene o un servizio comune o una parte di esso a favore di un condòmino), per non trovarsi impreparati di fronte sia al potenziale aumento che alla diminuzione del nostro diritto di proprietario.
- Onori: a cosa ho diritto come condòmino?
Il proprietario dell'unità immobiliare sita in Condominio diventa, per il solo fatto dell'acquisto della stessa, un condòmino: cosa significa?
Egli diviene immediatamente proprietario, insieme agli altri condòmini, dei beni e dei servizi comuni del Condominio e titolare di un diritto di utilizzo degli stessi, sempre nel rispetto del pari uso degli altri condòmini.
In quanto condòmino, egli è il solo a dover essere informato di tutto ciò che riguarda la gestione e l'amministrazione del Condominio e dei suoi beni e servizi comuni, incluse le spese e le liti o ogni altra occasione in cui sia necessario decidere.
Sempre in quanto condòmino, egli è il soggetto principalmente deputato a formare la volontà del Condominio tramite l'organo assembleare, nella discussione e nel confronto con gli altri condòmini, sino al formarsi di una maggioranza, le cui decisioni vanno rispettate dalla minoranza dissenziente.
Sempre quale condòmino, egli è il solo - anche se alcuni precedenti giurisprudenziali stanno aprendo timidamente verso altri legittimati attivi - a poter impugnare le delibere assembleari, sempre che non abbia votato a favore delle stesse (tranne che in caso di nullità, ove potrà impugnarle anche avendole approvate) e che proponga l'impugnazione entro i 30 giorni dall'Assemblea o dalla conoscenza della delibera.
Egli avrà diritto a conoscere dello stato generale del Condominio in qualsiasi tempo, rivolgendosi all'Amministratore e, ove possibile e consentito, alle pubbliche autorità ed ai terzi fornitori, per sapere lo stato dell'arte tecnico, giuridico, economico e fiscale dello stesso.
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